PAUL KRUGMAN

Publicado en The New York Times (08-08-2005)
Traducción de El Universal

Esta es la manera en la que una burbuja se desinfla: no con una explosión, sino con un silbido.

Los precios de la vivienda se mueven mucho más despacio que los precios en el mercado de valores. No existen lunes negros cuando los precios caen 23% en un día. De hecho, los precios se mantienen en aumento durante un tiempo, incluso después de que el auge de la vivienda llega a su fin.

De modo que la noticia de que la burbuja inmobiliaria está acabada no significará el desplome de los precios, sino la caída de las ventas y un aumento en el inventario, y mientras, los vendedores tratarán de obtener precios que los compradores ya no están dispuestos a pagar. Y puede ser que el proceso ya haya comenzado.

Por supuesto, algunas personas todavía niegan que exista una burbuja inmobiliaria. Permítanme explicar por qué sabemos que están equivocados.

Una parte de la evidencia es la sensación de pánico respecto a los bienes raíces, que inevitablemente nos recuerda el pánico desatado en los mercados en 1999. Incluso algunos de los jugadores son los mismos. Los autores del best-seller de 1999 "Dow 36,000" se encuentran ahora entre los principales defensores del punto de vista de que no existe una burbuja inmobiliaria.

Pero también están las cifras. Muchos de los que niegan la burbuja hacen hincapié en los precios promedio para el país en general, lo cual parece preocupante pero no totalmente descabellado.

Sin embargo, cuando se trata de la vivienda, Estados Unidos se convierte en dos países: en flatland (tierra plana) y en la zona dividida.

En tierra plana, ocupada por la mitad del país, es fácil construir casas. Cuando la demanda de vivienda se incrementa, las áreas metropolitanas de tierra plana que en realidad no tienen centros tradicionales simplemente se extienden un poco más. Como resultado, los precios de la vivienda están básicamente determinados por el costo de la construcción. En tierra plana, la burbuja inmobiliaria ni siquiera podría iniciar.

Pero en la zona dividida, que se extiende a lo largo de las costas, una combinación de alta densidad de población y restricciones de uso de suelo de ahí lo de "dividida" hace que sea muy difícil construir casas nuevas. De modo que cuando la gente está dispuesta a gastar más en vivienda, digamos que debido a una caída en las tasas hipotecarias, se construyen algunas casas, pero los precios de las viviendas ya existentes también se incrementan. Y si la gente piensa que los precios continuarán subiendo, están dispuestos a gastar incluso más, incrementando más los precios, y así sucesivamente. En otras palabras, la zona dividida es propensa a crear burbujas inmobiliarias.

Y los precios de las viviendas en la zona dividida, que han aumentado mucho más rápido que el promedio nacional, claramente hablan de que existe una burbuja.

En la nación en general, los precios de la vivienda se incrementaron 50% entre el primer trimestre de 2000 y el primer trimestre de 2005.

Sin embargo, ese promedio mezcla los resultados de las áreas metropolitanas de tierra plana como Houston y Atlanta donde los precios se incrementaron 26% y 29% respectivamente con los resultados de la zona dividida, como Nueva York, Miami y San Diego, donde los precios se incrementaron 77%, 96% y 118% respectivamente.

Nadie pagaría los precios de San Diego si no creyera que esos precios seguirán incrementándose. Por el contrario, las rentas aumentaron mucho más lentamente que los precios. La lista de la Oficina de Estadísticas Laborales de "renta equivalente del dueño" se incrementaron sólo 27% de finales de 1999 a finales de 2004.

La revista Business Week informó que en 2004 el costo de rentar una casa en San Diego representó sólo 40% del costo de tener una casa similar, incluso teniendo en cuenta las bajas tasas de interés en las hipotecas. De modo que es comprensible comprar en San Diego sólo si usted cree que los precios continuarán incrementándose rápidamente, con lo cual se generarían grandes ganancias de capital. Eso es, más o menos, la definición de burbuja.

Las burbujas se terminan cuando las personas dejan de creer que las grandes ganancias de capital son seguras. Eso fue lo que pasó en San Diego al final de su última burbuja inmobiliaria: luego de un rápido incremento, los precios de las viviendas llegaron a su punto máximo en 1990. Pronto hubo un exceso de viviendas en el mercado y los precios comenzaron a bajar. Para 1996 habían disminuido 25% luego del ajuste por la inflación.

Y eso es lo que está pasando en San Diego actualmente, luego de un incremento en los precios, el cual hace parecer pequeño el auge de los 80. El número de viviendas para una sola familia y de condominios en el mercado se duplicó durante el año pasado.

"Las casas que hace uno o dos años se vendían prácticamente de la noche a la mañana en muchos casos desencadenando guerras de ofertas permanecen en el mercado durante semanas", informó Los Ángeles Times. Lo mismo está sucediendo en otros mercados anteriormente en auge.

Mientras tanto, la economía estadounidense se ha vuelto profundamente dependiente de la burbuja inmobiliaria. La recuperación económica desde 2001 ha sido decepcionante en muchos sentidos, pero esto no hubiera sucedido si no se hubiera disparado el gasto en la construcción de viviendas, además del surgimiento del gasto del consumidor, basado en gran parte en refinanciamientos hipotecarios. ¿Mencioné que la tasa de ahorros personales ha caído a cero?

Actualmente estamos comenzando a oír un silbido, al tiempo que el aire empieza a introducirse en la burbuja. Y todos, no sólo los que tienen bienes raíces en la zona dividida, deberían preocuparse.

Revista de prensa - 11:00 p. m.